지난 26일 금융당국에서 발표한 스트레스 DSR이 시행되었습니다. 소득 수준에 따라 금리와 대출 한도가 차등 적용되던 기존의 DSR 규제에 더해 미래의 금리 변동에 따른 위험성을 반영해 가산 금리를 매기는 스트레스 DSR 대해서 알아보겠습니다.
1. 스트레스 DSR이란?
2월 26일 이후 신용대출 또는 주택담보대출을 신청하게 되면 스트레스 DSR이 적용되어 대출한도와 금리가 산정됩니다.
기존 DSR 규제는 차주의 소득 수준에서 빚이 차지하는 비중과 갚을 능력에 대해서만 평가했다면 스트레스 DSR은 거기에 더해 미래에 발생할 수 있는 금리변동에 대한 위험성까지 반영하게 됩니다.
즉 가산 금리와 함께 대출 한도를 줄일 수 있기 때문에 부동산으로 인한 가계 부채를 줄일 수 있는 효과를 볼 수 있습니다.
2. 스트레스 DSR 시행 이유
코로나 시기가 끝나면서 시중에 풀려있던 유동성을 거둬 드리기 위해 미국에서는 급격하게 금리를 상승시키기 시작했습니다.
우리나라도 여기에 맞춰 금리가 급격하게 상승하게 되면서 하나둘 문제가 생기기 시작했습니다.
그 중에 하나가 바로 변동금리 대출자의 취약함이 들어나게 된겁니다. 은행권에서는 이미 DSR 규제에 맞춰 차주에게 대출을 해주었지만 나중에 보니 갚을 수 있는 능력의 범위를 넘어 대출을 받았던 사람이 나오게 된것입니다.
이렇게 상환 능력을 훨씬 넘겨 대출을 받은 사람들을 제한하고, 자신의 능력 범위안에서 대출을 받도록 하기 위해 스트레스 DSR을 시행하게 된 이유입니다.
그러나 일각에서는 이러한 대출규제 정책이 가계부채를 줄이기 위한 취지라는 것에는 공감하지만 결국 현금을 가진 사람만 집을 살 수 있게 만드는 역효과도 나올 것이라는 우려도 나오고 있습니다.
3. 스트레스 DSR 계산방법
스트레스 DSR 계산법은 한국은행의 예금은행 신규 취급액 기준 최고 금리(과거 5년)에서 현재 금리를 빼면 됩니다.
다만 상한선(3%)과 하한선(1.5%)이 있기 때문에 해당 범위안에서 금리가 결정됩니다.
예를 들면 최고 금리가 6%이고 현재 금리가 연 2%라면 스트레스 금리는 4%가 됩니다. 본인이 적용받는 금리가 연 3%라면 여기에 스트레스 금리 4%를 더해 연 7% 금리를 적용 받아 돈을 빌릴 수 있는 것입니다.
이러면 자연스럽게 대출 한도가 줄어들게 되는데, 정부에서도 이런 점을 의식해 한도가 급격하게 줄어드는 것을 방지하기 위해 올해 상반기까지는 스트레스 금리의 25%만 적용하기로 했습니다.
4. 대출한도 얼마나 줄어들까?
스트레스 DSR이 이제 막 시장에 적용되고 있는 시점이기 때문에 어떤 대출에 적용되는지, 대출한도는 얼마나 줄어들게 되는지에 대해 QnA 형식으로 알아보겠습니다.
Q1) 어떤 대출에 스트레스 DSR이 적용되나?
A 변동금리가 적용되는 대출은 모두 해당됩니다. 다만 단계적으로 적용되어 시행 될 예정입니다.
- 1단계 : 은행권 담보대출(2월 26일 ~ 6월)
- 2단계 : 은행권 신용대출 / 제2금융권 주택담보대출 (7월 ~ 12월)
- 3단계 : 모든 가계대출 적용 (2025년)
금리 적용 비율 역시 단계별로 1단계 25% / 2단계 50% / 3단계 100% 적용됩니다.
Q2) 스트레스 금리가 추가되면 이자가 늘어날까?
A 아닙니다. 스트레스 금리의 적용 기준은 대출 한도를 정하기 위해서고 실제로 이자가 더 늘어나지 않습니다.
Q3) 바로 적용받게 되는 스트레스 금리는?
A 과거 5년동안 가장 높았던 한국은행 예금은행 신규 취급액 기준 최고 금리는 연 5.64% 이고, 현재 금리는 연 4.82% 입니다.
두 개의 금리를 뺀 값은 0.82%가 나오지만 스트레스 금리의 최저값이 1.5%이고 여기에 올해 상반기 스트레스 금리의 25%만 적용되기 때문에 최종 적용받게 되는 금리는 0.38% 입니다.
Q4) 대출한도 얼마나 줄어들게 되나?
A 예를 들어 5,000만원의 연 소득이 있고 30년 만기 원리금 균등 상환 방식으로 주택담보대출을 받는다고 가정해 보겠습니다
연 5.04% 변동금리를 선택했다면 기존에는 최대 3억 3000만 원까지 대출을 받을 수 있었습니다.
그러나 2월 26일부터는 대출한도가 9% 줄어든 3억 1500만 원만 받을 수 있고 올해 하반기가 되면 다시 9%가 줄어 3억 200만 원만 받을 수 있습니다.
2025년이 되면 스트레스 금리가 100% 적용되어 16%가 줄어든 2억 7500만 원에 대출을 받을 수 있습니다.
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